Podział działki
Czyli nasze doświadczenia u notariusza
Przed rzeczywistym rozpoczęciem prac budowlanych ale po uzyskaniu pozwolenia na budowę dokonaliśmy formalnego podziału działki, tak żeby nasz dom był stawiany na gruncie, którego jesteśmy jedynymi właścicielami. Jednocześnie nie chcieliśmy, żeby planowane przez nas zaciągnięcie kredytu hipotecznego obejmowało dom oraz grunt pozostałych członków rodziny. Akt został spisany u notariusza, ale po kolei..
KIEDY WYSTĄPILIŚMY O POZWOLENIE NA BUDOWĘ
Kiedy w styczniu podpisaliśmy przedwstępną umowę na budowę naszego domu, kilka dni później spotkaliśmy się z panem architektem współpracującym z firmą, która budowała nasz dom. Opowiedzieliśmy mu wówczas o miejscu położenia działki, sytuacji prawnej etc. Wówczas ostatecznie podjęliśmy decyzję, że podziału gruntów dokonamy po otrzymaniu pozwolenia na budowę. Jeżeli zmienilibyśmy kolejność: najpierw dokonali podziału, a później występowali o pozwolenie na budowę cała procedura uległa by znacznemu wydłużeniu, ze względu na konieczność czekania na aktualizację map itp. Zwłaszcza, że w krakowskich realiach, jak wynika z naszego doświadczenia, urzędnicy realizują poszczególne procedury zazwyczaj w górnych granicach przewidzianych terminów.
KTO I KIEDY DOKONAŁ PODZIAŁU DZIAŁKI
Geodeta dokonał podziału działki tuż po wylaniu fundamentów. Na wspomnianym wyżej pierwszym spotkaniu z panem architektem ustaliliśmy, że procedura podziału działki ma zostać wszczęta po rozpoczęciu prac budowlanych. O konkretnym momencie dokonania podziału zadecydował już sam pan geodeta. Procedura uzyskania prawomocnego podziału gruntów trwała około dwóch miesięcy, a i tak została skrócona o dwa tygodnie (oczekiwanie na uprawomocnienie), dzięki kompetencji i obrotności naszego pana geodety (strony zainteresowane mogą złożyć oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odwołania od decyzji).
WIZYTA U NOTARIUSZA
U notariusza stawiliśmy się pod koniec września. Dokumenty, które były niezbędne do spisania aktu notarialnego to: numer księgi wieczystej działki, prawomocna decyzja dotycząca podziału wraz z mapą podziału, dowody osobiste osób widniejących w spisywanym akcie notarialnym. Akt notarialny zawierał następujące zapisy:
- Podział działki na dwie mniejsze i ustanowienie po dwóch właścicieli każdej z nich.
- Ustanowienie nieodpłatnej służebności gruntowej na drodze dojazdowej do naszego domu.
- Wniosek wieczystoksięgowy o ustanowienie numeru księgi wieczystej dla naszej działki. Druga z działek powstałych w wyniku podziału miała pozostać w "starej" księdze wieczystej.
Jak się później okazało był to strzał w stopę ale wówczas ani notariusz, ani nasz pośrednik finansowy, nie sygnalizowali nam potencjalnych problemów. Zakładam, że jeśli któryś z nich miałby tego świadomość zapis byłby inny. O naszych doświadczeniach z bankami napiszę w innym poście.
BŁĘDY W AKCIE NOTARIALNYM
W trakcie podpisywania aktu notarialnego obecne były cztery osoby dorosłe stające do aktu, dwójka naszych maluchów oraz pracownicy kancelarii: pan notariusz spisujący akt, jego asystentka śledzącą treść aktu w trakcie jego odczytywania oraz pani sekretarka.
Co więcej wcześniej dostaliśmy szkic aktu do wglądu, przesłany na adres email. Jednakże w rzeczywistości zostało wprowadzonych sporo zmian w stosunku do pierwowzoru.
W trakcie spisywania i odczytywania aktu ja byłam w ciągłym ruchu, ponieważ kangurowałam (dla niewtajemniczonych - nosiłam na sobie 😉) naszą wówczas niespełna dwumiesięczną córkę. Nie śledziłam zatem tekstu, a jedynie go pobieżnie słuchałam.
W każdym razie nikt z obecnych nie wyłapał błędu w numeracji w akcie (po rzymskim punkcie III i jego kolejnych podpunktach następował numer V, zamiast IV).
Okazało się jednak, że ową pomyłkę notariusza wychwycił jeden z analityków bankowych w trakcie weryfikacji dostarczonych przez nas dokumentów, na potrzeby zaciągnięcia kredytu budowlano-hipotecznego.
Co więcej kopię aktu notarialnego otrzymały wszystkie trzy banki, weryfikujące nas jako przyszłych kredytobiorców. Jednakże tylko w jednym z banków wychwycono błędną numerację i co ważne - zażądano prostowania błędu.
Na moją prośbę pan notariusz sporządził druk prostowania, jak również wydał nam nowe egzemplarze aktu, z już poprawioną numeracją. Dokumenty musieliśmy dostarczyć do "wnikliwego banku".
Podkreślę, że z usług tego pana notariusza korzystałam już kilkakrotnie w ciągu ostatnich pięciu lat. Jest to osoba doświadczona, piastująca wysokie stanowisko w Izbie Notarialnej, namiary na którą otrzymałam z polecenia. Co więcej pan notariusz posiada liczne grono aplikantów i asystentów, jednak nikt z przygotowujących, a później czytających akt NIE wyłapał błędu. Pomyłki drobnej ale dla banku, jak się okazało, ważnej i kolącej w oczy. Mimo, iż nanoszona poprawka nie zmieniała meritum aktu, a jedynie numerację, była przez instytucję bankową wymagana. Wydłużało to, oczywiście, czas oczekiwania na decyzję banku.
Morał z tego taki, że błąd może pojawić się nawet w akcie notarialnym, a różne banki mają analityków o różnym poziomie wnikliwości.
PODSUMOWANIE, czyli REFLEKSJE KOŃCOWE
- Jeżeli działka, na której planowana jest budowa domu ma zostać podzielona, to lepiej (ze względu na czas) jest najpierw uzyskać pozwolenie na budowę, a następnie po rozpoczęciu prac budowlanych (potwierdzonych wpisem w Dzienniku budowy) wszcząć procedurę podziału gruntów .
- Podziału gruntu dokonuje geodeta, który pilotuje całą procedurę związaną z dokonaniem formalnego podziału.
Wstępnego podziału gruntu można dokonać samodzielnie - nie jest to jednak zadanie trywialne. Na mapie zasadniczej (lub katastralnej uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu), pobranej ze starostwa powiatowego - wydziału dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, należy wytyczyć m.in. granice nieruchomości podlegającej podziałowi, drogi dojazdowe do wydzielanych działek. Wniosek o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału działki (wzory zależne od gminy) wraz z wszystkimi wymaganymi dokumentami należy złożyć w urzędzie gminy, w wydziale geodezji i kartografii. Kolejnym etapem jest już projekt podziału nieruchomości wykonywany przez uprawnionego geodetę. - Jeżeli w wyniku podziału mają zmienić się prawa własności wówczas konieczna jest wizyta u notariusza.
- Jeżeli działka powstała na skutek podziału, na której przebiega budowa, ma stanowić wkład własny/przedmiot zabezpieczenia do wniosku kredytowego, wówczas lepiej jest taką działkę pozostawić w "starej" - już istniejącej księdze wieczystej", a drugą z działek, bądź działki, przenieść do nowej/nowych ksiąg wieczystych.
- W trakcie dokonywania podziału należy się liczyć z dodatkowym wydatkiem w postaci tzw. opłaty adiacenckiej. Jest to opłata dotycząca właścicieli nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek podziału, bądź scalenia i podziału nieruchomości. Opłata taka jest ustanawiana przez radę danej gminy w drodze uchwały. Uchwała taka zawiera zapis dotyczący wysokości takowej opłaty. Jednakże to prezydent/wójt/burmistrz ustanawia taką opłatę, zatem NIE we wszystkich gminach taka opłata obowiązuje.
- Należy zawsze uważnie i wielokrotnie zapoznać się z treścią podpisanego aktu notarialnego, gdyż jak uczy nasze doświadczenie, nawet w tak ważnym dokumencie mogą pojawić się błędy.
Powodzenia!
marta
