Podział działki

Napisał MMSlezak 12 komentarze
Sklasyfikowane w : Budowa domu Tagi : formalny podział działki

Czyli nasze doświadczenia u notariusza

Przed rzeczywistym rozpoczęciem prac budowlanych ale po uzyskaniu pozwolenia na budowę dokonaliśmy formalnego podziału działki, tak żeby nasz dom był stawiany na gruncie, którego jesteśmy jedynymi właścicielami. Jednocześnie nie chcieliśmy, żeby planowane przez nas zaciągnięcie kredytu hipotecznego obejmowało dom oraz grunt pozostałych członków rodziny. Akt został spisany u notariusza, ale po kolei..

KIEDY WYSTĄPILIŚMY O POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Kiedy w styczniu podpisaliśmy przedwstępną umowę na budowę naszego domu, kilka dni później spotkaliśmy się z panem architektem współpracującym z firmą, która budowała nasz dom. Opowiedzieliśmy mu wówczas o miejscu położenia działki, sytuacji prawnej etc. Wówczas ostatecznie podjęliśmy decyzję, że podziału gruntów dokonamy po otrzymaniu pozwolenia na budowę. Jeżeli zmienilibyśmy kolejność: najpierw dokonali podziału, a później występowali o pozwolenie na budowę cała procedura uległa by znacznemu wydłużeniu, ze względu na konieczność czekania na aktualizację map itp. Zwłaszcza, że w krakowskich realiach, jak wynika z naszego doświadczenia, urzędnicy realizują poszczególne procedury zazwyczaj w górnych granicach przewidzianych terminów.

KTO I KIEDY DOKONAŁ PODZIAŁU DZIAŁKI

Geodeta dokonał podziału działki tuż po wylaniu fundamentów. Na wspomnianym wyżej pierwszym spotkaniu z panem architektem ustaliliśmy, że procedura podziału działki ma zostać wszczęta po rozpoczęciu prac budowlanych. O konkretnym momencie dokonania podziału zadecydował już sam pan geodeta. Procedura uzyskania prawomocnego podziału gruntów trwała około dwóch miesięcy, a i tak została skrócona o dwa tygodnie (oczekiwanie na uprawomocnienie), dzięki kompetencji i obrotności naszego pana geodety (strony zainteresowane mogą złożyć oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do odwołania od decyzji).

WIZYTA U NOTARIUSZA

U notariusza stawiliśmy się pod koniec września. Dokumenty, które były niezbędne do spisania aktu notarialnego to: numer księgi wieczystej działki, prawomocna decyzja dotycząca podziału wraz z mapą podziału, dowody osobiste osób widniejących w spisywanym akcie notarialnym. Akt notarialny zawierał następujące zapisy:

  1. Podział działki na dwie mniejsze i ustanowienie po dwóch właścicieli każdej z nich.
  2. Ustanowienie nieodpłatnej służebności gruntowej na drodze dojazdowej do naszego domu.
  3. Wniosek wieczystoksięgowy o ustanowienie numeru księgi wieczystej dla naszej działki. Druga z działek powstałych w wyniku podziału miała pozostać w "starej" księdze wieczystej.
    Jak się później okazało był to strzał w stopę ale wówczas ani notariusz, ani nasz pośrednik finansowy, nie sygnalizowali nam potencjalnych problemów. Zakładam, że jeśli któryś z nich miałby tego  świadomość zapis byłby inny. O naszych doświadczeniach z bankami napiszę w innym poście.

BŁĘDY W AKCIE NOTARIALNYM

W trakcie podpisywania aktu notarialnego obecne były cztery osoby dorosłe stające do aktu, dwójka naszych maluchów oraz pracownicy kancelarii: pan notariusz spisujący akt, jego asystentka śledzącą treść aktu w trakcie jego odczytywania oraz pani sekretarka.
Co więcej wcześniej dostaliśmy szkic aktu do wglądu, przesłany na adres email. Jednakże w rzeczywistości zostało wprowadzonych sporo zmian w stosunku do pierwowzoru.
W trakcie spisywania i odczytywania aktu ja byłam w ciągłym ruchu, ponieważ kangurowałam (dla niewtajemniczonych - nosiłam na sobie 😉) naszą wówczas niespełna dwumiesięczną córkę. Nie śledziłam zatem tekstu, a jedynie go pobieżnie słuchałam.
W każdym razie nikt z obecnych nie wyłapał błędu w numeracji w akcie (po rzymskim punkcie III i jego kolejnych podpunktach następował numer V, zamiast IV).
Okazało się jednak, że ową pomyłkę notariusza wychwycił jeden z analityków bankowych w trakcie weryfikacji dostarczonych przez nas dokumentów, na potrzeby zaciągnięcia kredytu budowlano-hipotecznego.
Co więcej kopię aktu notarialnego otrzymały wszystkie trzy banki, weryfikujące nas jako przyszłych kredytobiorców. Jednakże tylko w jednym z banków wychwycono błędną numerację i co ważne - zażądano prostowania błędu.
Na moją prośbę pan notariusz sporządził druk prostowania, jak również wydał nam nowe egzemplarze aktu, z już poprawioną numeracją. Dokumenty musieliśmy dostarczyć do "wnikliwego banku".

Podkreślę, że z usług tego pana notariusza korzystałam już kilkakrotnie w ciągu ostatnich pięciu lat. Jest to osoba doświadczona, piastująca wysokie stanowisko w Izbie Notarialnej, namiary na którą otrzymałam z polecenia. Co więcej pan notariusz posiada liczne grono aplikantów i asystentów, jednak nikt z przygotowujących, a później czytających akt NIE wyłapał błędu. Pomyłki drobnej ale dla banku, jak się okazało, ważnej i kolącej w oczy. Mimo, iż nanoszona poprawka nie zmieniała meritum aktu, a jedynie numerację, była przez instytucję bankową wymagana. Wydłużało to, oczywiście, czas oczekiwania na decyzję banku.
Morał z tego taki, że błąd może pojawić się nawet w akcie notarialnym, a różne banki mają analityków o różnym poziomie wnikliwości.

PODSUMOWANIE, czyli REFLEKSJE KOŃCOWE

  1. Jeżeli działka, na której planowana jest budowa domu ma zostać podzielona, to lepiej (ze względu na czas) jest najpierw uzyskać pozwolenie na budowę, a następnie po rozpoczęciu prac budowlanych (potwierdzonych wpisem w Dzienniku budowy) wszcząć procedurę podziału gruntów .
  2. Podziału gruntu dokonuje geodeta, który pilotuje całą procedurę związaną z dokonaniem formalnego podziału.
    Wstępnego podziału gruntu można dokonać samodzielnie - nie jest to jednak zadanie trywialne. Na mapie zasadniczej (lub katastralnej uzupełnionej o niezbędne elementy zagospodarowania terenu), pobranej ze starostwa powiatowego - wydziału dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, należy wytyczyć m.in. granice nieruchomości podlegającej podziałowi, drogi dojazdowe do wydzielanych działek. Wniosek o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału działki (wzory zależne od gminy) wraz z wszystkimi wymaganymi dokumentami należy złożyć w urzędzie gminy, w wydziale geodezji i kartografii. Kolejnym etapem jest już projekt podziału nieruchomości wykonywany przez uprawnionego geodetę.
  3. Jeżeli w wyniku podziału mają zmienić się prawa własności wówczas konieczna jest wizyta u notariusza.
  4. Jeżeli działka powstała na skutek podziału, na której przebiega budowa, ma stanowić wkład własny/przedmiot zabezpieczenia do wniosku kredytowego, wówczas lepiej jest taką działkę pozostawić w "starej" - już istniejącej księdze wieczystej", a drugą z działek, bądź działki, przenieść do nowej/nowych ksiąg wieczystych.
  5. W trakcie dokonywania podziału należy się liczyć z dodatkowym wydatkiem w postaci tzw. opłaty adiacenckiej. Jest to opłata dotycząca właścicieli nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek podziału, bądź scalenia i podziału nieruchomości. Opłata taka jest ustanawiana przez radę danej gminy w drodze uchwały. Uchwała taka zawiera zapis dotyczący wysokości takowej opłaty. Jednakże to prezydent/wójt/burmistrz ustanawia taką opłatę, zatem NIE we wszystkich gminach taka opłata obowiązuje.
  6. Należy zawsze uważnie i wielokrotnie zapoznać się z treścią podpisanego aktu notarialnego, gdyż jak uczy nasze doświadczenie, nawet w tak ważnym dokumencie mogą pojawić się błędy.

Powodzenia!
marta

Podziel się

12 komentarze

#1  - Adam rzekł :

Nie każdy podział nieruchomości związany jest z koniecznością uiszczenia opłaty adiacenckiej. Ponadto w tekście jest kilka błędów gdyż Rada Gminy ustala jedynie wysokość opłaty adiacenckiej, a samą opłatę może, podkreślam może, gdyż nie musi ustanowić Prezydent, Wójt lub burmistrz. Opłata, o której Pani pisze to opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości bądź scalenia i podziału, która dotyczy właścicieli nieruchomości, jak i użytkowników wieczystych pod warunkiem wniesienia przez nich wszystkich opłat za okres użytkowania, ale w ramach tej opłaty wyróżnia się także opłatę z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej.

Odpowiedź
#2  - MMSlezak rzekł :

Owszem, zgadzam się jak najbardziej - rada gminy ustala wysokość opłaty, natomiast prezydent/wójt/burmistrz mogą, ale nie muszą, taką opłatę ustanowić. Przykładowo w Krakowie taka opłata nie występowała, ale już w niektórych ościennych gminach - tak.
Zapraszam Pana do uzupełnienia wszelkich szczegółów w temacie opłaty, przeze mnie pominiętych. Jeżeli są wśród Czytelników osoby kompetentne w danym temacie - bardzo proszę o uzupełnianie, korygowanie tekstu. Ja również chętnie pozyskam nową wiedzę. W chwili obecnej opieram się na własnych doświadczeniach.
Osobiście z tematem opłaty adiacenckiej spotkałam się w Gminie Kołobrzeg i wówczas w wyniku podziału gruntu (podział gruntu, w którego posiadaniu było rodzeństwo) miały zastosowanie przepisy dotyczące opłaty adiacenckiej. W przypadku Gminy Kraków nie wnosiliśmy takowej opłaty, bo nie była wówczas ustanowiona.

Odpowiedź
#3  - Adam rzekł :

Podział gruntu pilotuje geodeta, ale inwestor ma możliwość wykonania kilku kroków samodzielnie, aby zmniejszyć koszty wynagrodzenia geodety tj. wstępny podział nieruchomości ;)
Interesuje mnie jeszcze kwestia notariusza czy była to sprzedaż czy darowizna, bo tu pojawia się kwestia podatków pcc bądź podatku od spadków i darowizn i kolejne formalności.
Poza tym brakuje mi zdjęć, wzorów wniosków, decyzji podziałowej, mapy podziałowej, skoro ten blog ma w czymś komuś pomóc to niech zawiera więcej elementów praktycznych.

Odpowiedź
#4  - MMSlezak rzekł :

Panie Adamie jeśli ma Pan wiedzę na temat dokonywania samodzielnego wstępnego podziału gruntu to bardzo proszę się nią z nami podzielić.
W naszym przypadku: naglący czas, bardzo szybka budowa, dwójka malutkich dzieci itp. scedowaliśmy wszelkie formalności na osoby obeznane w temacie - w tym przypadku geodetę.
Co do samego aktu notarialnego, to zatytułowany był on:
"Umowa zniesienia współwłasności
Umowa darowizny
Umowa ustanowienia nieodpłatnej służebności gruntowej".
Umowa zniesienia współwłasności: nieodpłatnie znosiła współwłasność, zobowiązywała jednego z właścicieli do dopłaty na rzecz drugiego (dotychczasowego współwłaściciela).
Umowa darowizny dotyczyła mnie i mojego męża, który darowywał do naszego wspólnego majątku działkę.
Umowa służebności dotyczyła drogi dojazdowej do naszej działki, znajdującej się na działce sąsiadów.
W związku z tym:
NIE POBRANO OPŁAT:
- od umowy zniesienia współwłasności w zakresie czynności dokonywanych nieodpłatnie nie pobrano na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, gdyż strony umowy zaliczały się do katalogu osób wymienionych we wskazanym wyżej art. 4a,

-od umowy darowizny nie pobrano na podstawie art. 4a tejże ustawy o podatku od spadków i darowizn, gdyż obdarowana zaliczała się do katalogu osób wymienionych w tym art. 4a,

-od umowy ustanowienia nieodpłatnej służebności gruntowej nie pobrano, gdyż umowa ta nie jest objęta ustawą z dnia 28 lipca 1983r. o podatku od spadków i darowizn /Dz.U. z z 2017 poz. 858 z późn. zm./, a tym samym nie podlega opodatkowaniu tym podatkiem,

- podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy zniesienia współwłasności w zakresie czynności dokonywanych nieodpłatnie nie pobrano na podstawie art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych /Dz. U. z 2017 poz. 1150 z późn. zm.

POBRANO:
- podatek od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1/, lit f/, art. 6 ust. 1, pkt 5/ oraz art. 7 ust. 1 pkt 2/ ustawy z dnia 9 września 2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych /Dz. U. z 2017 r. poz. 1150 z późn. zm./- 2% od wartości rynkowej udziałów nabywanych przez X ponad dotychczas przysługujący mu udział we współwłasności nieruchomości.

Jeżeli chodzi o formalności związane z podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to po uiszczeniu takiego podatku wraz z opłatą notarialną u notariusza (w naszym przypadku) nie trzeba było robić niczego więcej. Okazało się, że żadne dodatkowe zgłoszenie do urzędu skarbowego NIE było konieczne.

Odnosząc się do Pańskiej ostatniej uwagi rozumiem, że oczekuje Pan, iż zamieszczę skany/zdjęcia naszych dokumentów - co to wniesie do znajomości tematu?
Czy wiedza na temat wyglądu decyzji podziału, czy też mapki podziałowej jest potrzebna przed przystąpieniem do tego typu formalności, skoro i tak dopełnia ich uprawniony (i zorientowany w temacie) geodeta?
Co do wzorów to są one różne dla różnych gmin - w nagłówku dokumentu zwyczajowo pojawia się nazwa gminy. Wniosek, który należy złożyć wraz z wstępnym planem podziału działki nosi nazwę "Wniosek o zaopiniowanie planu podziału działki".

Odpowiedź
#5  - Adrian rzekł :

A jak wyglądała sprawa z numerem działki na która było pozwolenie na budowę?Bo zapewne się zmienił?

Odpowiedź
#6  - MMSlezak rzekł :

Panie Adrianie numer "naszej" działki rzeczywiście się zmienił, a dokładnie działka uzyskała dwa nowe numery jako stary numer łamany przez 1 lub 2.
W odniesieniu do pozwolenia na budowę, jak i dokumentów dotyczących przyłączy (już także złożonych) podział i nadanie "nowego"numeru działki NIE powodowały żadnych trudności.
Także dla "nowej" działki występowaliśmy o adres administracyjny.
Jedyny szkopuł związany z podziałem dotyczył chwilowego braku księgi wieczystej, związanej z migracją działki (naszej po podziale) do nowej księgi. Problem ten i związane z nim perturbacje opisywałam w tekstach związanych ze sprawami bankowymi i spotkaniem z Przewodniczącą Wydziału Ksiąg Wieczystych.

Pozdrawiam
Realityszol vel marta

Odpowiedź
#7  - Adrian rzekł :

Czyli w takiej sytuacji nie trzeba składać o zmianę pozwolenia?Ja podzielilem działkę zgodnie z warunkami zabudowy na która zostało wydane pozwolenie. W związku z tym nr działki na pozwoleniu jest inny niż obecnie. Chce również wziąć kredyt hipoteczny i też nie wiem jak bank będzie to widział?

Odpowiedź
#8  - MMSlezak rzekł :

Panie Adrianie - z pewnością nie będzie Pan musiał występować o nowe pozwolenie.
Szkopuł z kredytem i występowaniem o niego w momencie podziału działki polega na tym, że wszystkie z banków z którymi my mieliśmy do czynienia (czyli 3) chciały wpisu "nowej" działki (po podziale) do księgi wieczystej i w przypadku dużego miasta takiego jak Kraków i bardzo długich terminów oczekiwania na wpis do ksiąg wieczystych stanowiło to dla nas problem (o którym NIE pomyśleli ani nasz pośrednik kredytowy, ani notariusz).
Wszystkie te zagadnienia opisałam w tekstach:
1.https://realityszol.pl/index.php?article8/sprawy-bankowe
2.https://realityszol.pl/index.php?article10/operat
3.https://realityszol.pl/index.php?article9/spotkanie-z-przewodniczaca-wydzialu-ksiag-wieczystych

Pozdrawiam
marta

Odpowiedź
#9  - MMSlezak rzekł :

I gdyby po lekturze miał Pan jakieś pytania i/lub wątpliwości - proszę pisać! Postaram się pomóc. Nas trochę rzeczy zaskoczyło i po przebrnięciu przez nie doświadczeń mam cały worek 😉

Pozdrawiam serdecznie
Realityszol vel marta

Odpowiedź
#10  - Adrian rzekł :

Dziękuję bardzo i napewno jeszcze będę pytał 😉Jeśli chodzi o sprawy z działką to ja mam cały wór doświadczeń i widzę że to nie koniec🙂

Odpowiedź
#11  - Paulina rzekł :

Jakie dokumenty należalo przedstawić w Wydziale Architektury aby zmieniono numer działki na pozowleniu? Czy wymagalo to przedstawieni rysunków zamiennych?

Odpowiedź
#12  - MMSlezak rzekł :

Pani Paulino,

Mimo podziału działki pozwolenie na budowę NIE BYŁO w żaden sposób modyfikowane (a konsultowana była ta sprawa przez nas jako inwestorów w Wydziale Architektury w Krakowie).
Dopiero przy składaniu dokumentów dotyczących pozwolenia na użytkowanie (https://realityszol.pl/index.php?article137/pozwolenie-na-uzytkowanie) należało przedłożyć dokumenty dotyczące podziału (mapa oraz decyzja - dokumenty, które otrzymaliśmy od geodety, który przeprowadzał podział).

Pozdrawiam
Realityszoł

Odpowiedź

Napisz komentarz

Jaka jest pierwsza litera w słowie tzch ?

Kanał RSS z komentarzy dla tego posta