Sprawy bankowe

Napisał MMSlezak brak komentarzy
Sklasyfikowane w : Budowa domu Tagi : bank, sprawy bankowe

Czyli nasze doświadczenia z uzyskaniem kredytu budowlano-hipotecznego

Od początku planowania budowy naszego domu wiedzieliśmy, że będziemy musieli wspomóc się kredytem budowlanym/hipotecznym. Jednakże wówczas nie sądziliśmy, że będziemy musieli w tym celu dokonywać podziału gruntów ale po kolei..

Pierwotnie zamierzaliśmy pozyskać kredyt, na potrzeby budowy, z banku w którym mamy konto osobiste. Jednakże ignorancja naszego banku spowodowała, że postanowiliśmy poszukać innej instytucji. Wiedzieliśmy od pana prezesa (firmy, która budowała nasz dom), który był obecny przy podpisaniu umowy przedwstępnej, że współpracują z pośrednikiem kredytowym. Otrzymaliśmy namiary, skontaktowaliśmy się ze wspomnianym pośrednikiem i w ten sposób zaczęła się nasza współpraca.

DLACZEGO DOKONALIŚMY PODZIAŁU GRUNTU

Kiedy jeszcze planując budowę odwiedziliśmy siedzibę banku, w którym posiadamy konto osobiste, dowiedzieliśmy się, że jeżeli rozpoczniemy budowę domu na wspólnej działce należącej do nas i rodziny mojego męża, wówczas chcąc wspomóc się kredytem na dokończenie budowy będziemy musieli obciążyć nieruchomość już znajdującą się na działce - należącą do rodziny. Z punktu widzenia banku zabezpieczenie kredytu stanowiłaby cała działka, łącznie z już istniejącym, jak również budowanym domem!
W celu uniknięcia "angażowania" rodziny w nasze sprawy kredytowe musieliśmy najpierw dokonać podziału gruntu. Z kolei, żeby móc szybko zacząć budowę musieliśmy szybko pozyskać pozwolenie na budowę. Pozwolenie na budowę najprędzej mogliśmy otrzymać, jeśli rozpoczęliśmy procedurę dla działki jeszcze nie podzielonej. Cała sprawa rysowała się zatem następująco:

  1. Pozyskać zgodę na budowę dla "dużej" działki.
  2. Rozpocząć budowę, czyli prace rozbiórkowe i fundamentowe (potwierdzone wpisem w dzienniku budowy).
  3. Dokonać geodezyjnego podziału działki.
  4. Spisać akt notarialny ustanawiający "nowych" właścicieli podzielonych działek oraz wystąpić o stworzenie nowej księgi wieczystej, dla jednej z powstałych w wyniku podziału działek.
  5. Wystąpić do banku z wnioskiem o udzielenie kredytu na potrzeby dokończenia budowy.
Dzięki powyższym krokom mogliśmy pozyskać pieniądze, bez obciążania cudzego domu i gruntu kredytem. W dodatku stawialiśmy dom na działce, której byliśmy jedynymi właścicielami. Co najważniejsze przy powyższym planie uzyskanie pozwolenia na budowę NIE ulegało wydłużeniu.

POŚREDNIK KREDYTOWY

Pan Wojciech jest pośrednikiem, który mieszka poza Krakowem ale obsługuje klientów (w tym inwestorów firmy budowlanej z Żywca) w rejonie Śląska i Małopolski. Jest elastyczny i dostosowuje się do czasu i miejsca spotkań, nie ma problemu z przyjazdem do klienta.
Z panem pośrednikiem po raz pierwszy spotkaliśmy się niebawem po podpisaniu umowy przedwstępnej na budowę domu. Ustaliliśmy wówczas (opisaną wyżej) kolejność działań: pozyskanie pozwolenie na budowę, podział działki, spisanie aktu etc. Pan Wojciech w międzyczasie miał się zorientować w "sytuacji w bankach" i wybrać dla nas (w oparciu o przedstawione mu przez nas wysokości zarobków, opis posiadanej działki i wkład własny) najlepsze oferty kredytowe. Od razu sugerował złożenie wniosków o udzielenie kredytu do 3/4 banków jednocześnie. W trakcie pierwszego spotkania ustaliliśmy, że dalsze czynności związane z pozyskaniem pieniędzy na budowę podejmiemy bezpośrednio po spisaniu aktu notarialnego. W międzyczasie pozostawialiśmy w mailowo/telefonicznym kontakcie z panem pośrednikiem.
Co więcej, zgodnie z informacją którą otrzymaliśmy od pana Wojciecha, obsługa (nas) z jego strony miała obejmować nie tylko proces pozyskania kredytu ale również późniejsze ewentualne kontakty z bankiem, dotyczące udzielonego kredytu. Pośrednik swoje wynagrodzenie miał pozyskał z banku, po pozytywnym zakończeniu wnioskowania (przez nas) o kredyt. My NIE płaciliśmy panu Wojciechowi żadnego wynagrodzenia.

STARANIE O KREDYT

Zgodnie z planem, tuż po podpisaniu aktu notarialnego i tym samym (jak się wydawało) dopięciu formalności związanych z podziałem gruntu, rozpoczęliśmy "marsz na banki". Fizycznie odbyło się to w ten sposób, że pan Wojciech przyjechał do nas z wnioskami kredytowi z trzech banków*, myśmy mieli przygotowane dokumenty: zaświadczenie o zarobkach (ważne miesiąc od daty wydania) przygotowane na drukach z banków (druki otrzymaliśmy wcześniej mailem od pana pośrednika), akt notarialny dotyczący podziału gruntu. Oryginały wniosków oraz zaświadczeń o zarobkach pan pośrednik zabrał ze sobą, natomiast dokumenty uzupełniające: skan aktu notarialnego, skan dowodów osobistych przesłaliśmy panu Wojciechowi pocztą elektroniczną.
Wersja optymistyczna zakładała, że odpowiedź z banków uzyskamy do dwóch tygodni od złożenia wniosków. Jednakże byliśmy realistami, mając doświadczenia z pozyskiwaniem kredytu, zresztą pośrednik tym bardziej nie był nowicjuszem w temacie i wiedzieliśmy, że oczekiwanie na ostateczną odpowiedź banku może trwać dłużej**.

*Składaliśmy wnioski do trzech banków, czwarty bank mając w ewentualnym odwodzie. Wybór akurat tych trzech banków i alternatywnie czwartego związany był z atrakcyjnością ofert kredytów hipotecznych/budowlano-hipotecznych i dostępnością owych ofert dla nas.

**Dla przykładu analityk rozpatrujący nasz wniosek może zachorować (przeżyłam taką sytuację).

W międzyczasie okazało się, że banki żądają dodatkowych dokumentów: zaświadczeń o zarobkach z podziałem na etat i prace dodatkowe, wglądu do umów, operatu - czyli opinii rzeczoznawcy dotyczącej wartości działki wraz z powstałymi fundamentami etc. W efekcie prowadzonych tzw. analiz wstępnych otrzymaliśmy pozytywną opinię jednego z banków, prośbę o doniesienie kolejnych dokumentów z drugiego i brak informacji z trzeciego, gdyż w tym ostatnim procedura przebiegała jednoetapowo i nie było etapu pośredniego - wstępnej decyzji kredytowej. Ostatecznie:

  1. Zrezygnowaliśmy z ubiegania się o kredyt w banku, który wciąż żądał donoszenia kolejnych dokumentów.
  2. Zestresowaliśmy się niebywale informacją z banku, który udzielił nam pozytywnej wstępnej decyzji kredytowej, ponieważ ów bank uzależniał udzielenie nam kredytu od wpisu naszej działki do księgi wieczystej!
  3. Czekaliśmy, w niepewności, na decyzję trzeciego z banków.

PATOWA SYTUACJA

W dniu kiedy otrzymałam wiadomość od pośrednika o pozytywnej decyzji drugiego z banków i uzależnianiu przez niego udzielenia kredytu od uzyskania wpisu naszej działki do nowo utworzonej księgi wieczystej, ziemia się pode mną zatrzęsła. Akurat byłam sama z dziewczynami, mąż był do wieczora w pracy. Wiedziałam, że uzyskanie wpisu "na już" w realiach krakowskich sądów jest niewykonalne. W tutejszej rzeczywistości wpisanie/aktualizacja ksiąg wieczystych trwa około 6-8 miesięcy.
Nasz problem zasadzał się na tym, że:

  1. Po podziale gruntu działka należąca do rodziny pozostała w "starej" - już istniejącej księdze.
  2. Nasza działka miała zostać wpisana do nowej księgi - zgodnie z wnioskiem wieczystoksięgowym, który stanowił część podpisanego przez nas aktu notarialnego.

W efekcie nasza działka fizycznie nie była ujęta w wykazie KW i drugi bank tego nie akceptował. Żądanie ze strony banku dotyczące natychmiastowego wpisu działki do KW, jako warunek konieczny do wypłacenia nam kredytu, w warunkach krakowskich było właściwie awykonalne!

JAK MOŻNA BYŁO UNIKNĄĆ PROBLEMU

Rozwiązanie było znacznie prostsze, jednakże trzeba było na nie wpaść (lub ktoś musiałby nam to podpowiedzieć) przed/w trakcie spisywania aktu notarialnego. Wystarczyło naszą działkę (mającą być przedmiotem umowy kredytowej) pozostawić w istniejącej księdze wieczystej, a działkę rodziny przenieść do nowo tworzonej księgi. Rodzina nic by na tym nie straciła, bo nie starała się w owym czasie o kredyt itp., a my uniknęlibyśmy problemu spędzającego sen z powiek. Uniezależnilibyśmy się tym samym od terminu wpisu/aktualizacji KW.

JAK WYBRNĘLIŚMY Z SYTUACJI

Po otrzymaniu wspomnianej wiadomości od pośrednika zadzwoniłam do moich rodziców z prośbą o radę. Tata sugerował znalezienie znajomych, którzy mogą mieć innych znajomych w wydziale ksiąg wieczystych. Być może droga koleżeńskiej pomocy byłaby łatwiejsza do załatwienia w realiach małego miasta - mam porównanie z warunkami kołobrzeskimi - jednakże w Krakowie sprawa wydawał się być przegrana.
Najgorsza w tym wszystkim była wizja "wypadnięcia z kolejki" inwestorów. Stawianie naszego domu (konstrukcji) było zaplanowana na trzeci kwartał 2017 roku, w rzeczywistości (w wyniku opóźnień firmy budującej dom) przesunęło się na czwarty kwartał 2017. Jednakże konieczność przesunięcia prac, ze względu na brak środków, skutkowałaby wypadnięciem z kolejki i rozpoczęciem "nowego odliczania" (rok albo dłużej). Środki musieliśmy zdobyć spore, ponieważ (zgodnie z sugestią pana pośrednika) zadeklarowaliśmy, że płatności zrealizujemy w dwóch ratach (pierwszej na wejście pierwszej ekipy budowlanej, drugiej po osiągnięciu stanu surowego zamkniętego).
Taka forma płatności była bardziej optymalna ze względu na dużą dynamikę budowy (dom stawiany w około trzy miesiące). Jeżeli rozbilibyśmy płatności na liczne podetapy, wówczas czas przeznaczony na kontrole, protokoły spisywane po każdym etapie, wnioskowanie (po pozytywnym odbiorze fragmentu prac) o kolejne środki z banku, znacznie opóźniłyby czas całej budowy.

Ostatecznie postępowaliśmy dwutorowo, a właściwie trójtorowo:

  1. Z w miarę możliwości pozytywnym nastawieniem oczekiwaliśmy na decyzję trzeciego z banków, z nadzieją na to, że nie postawi on warunku dotyczącego wpisu działki do ksiąg wieczystych.
    Ten trzeci bank był bankiem, który ze względu na stawiane na wstępie wymagania, już na starcie odsiewał pewne grono klientów. Dlatego promyk nadziei był, bo stanowiliśmy na wejściu - szumnie rzekłszy - swego rodzaju klientów typu VIP ;)
  2. Z drugiej strony staraliśmy się spełnić wymóg postawiony przez drugi z banków:
    - poprzez kolegę ze studiów mojego taty (tata obecnie w Kołobrzegu, studiował w Łodzi, kolega taty obecnie w Krakowie) dotarliśmy do mecenasa, który był rzutki i miał kontakty w krakowskim Wydziale Ksiąg Wieczystych i opłaciliśmy jego pomoc/usługi;
    - niezależnie od mecenasa umówiliśmy się na spotkanie z Przewodniczącą Wydziału Ksiąg Wieczystych w Krakowie.
    Na takie spotkanie może umówić się każdy, poprzez (raczej) osobistą wizytę w sekretariacie ww. wydziału sądu. Jednakże czas oczekiwania na wspomniane "widzenie" trwa co najmniej około miesiąca, a kolejka do umówienia wizyty przypomina te pokazane w filmach Stanisława Barei.

FINAŁ

Koniec końców udało nam się spotkać z panią Przewodniczącą Wydziału Ksiąg Wieczystych ale w tym samym czasie otrzymaliśmy pozytywną decyzję kredytową trzeciego z banków, który nie stawiał nam żadnych dodatkowych warunków. Wszyscy, łącznie z panem pośrednikiem, odetchnęliśmy z ulgą i wszyscy, łącznie z panem pośrednikiem, zdobyliśmy nowe doświadczenia.

PODSUMOWANIE, czyli REFLEKSJE KOŃCOWE:

  1. Jeżeli korzystamy z usług nawet najbardziej doświadczonego pośrednika kredytowego spoza miejsca budowy, miejsca w którym mieści się "nasz" wydział ksiąg wieczystych etc. musimy liczyć się, z tym że pośrednik nie zna "tych" realiów.
    W naszym przypadku wybraliśmy akurat tego pana pośrednika, bo współpracował z firmą, która budowała nasz dom. Poleciła go nam firma budująca i nie widzieliśmy powodu, żeby szukać kogoś innego. Co więcej pan Wojciech był kompetentny i znał specyfikę budowy w technologii szkieletowej, co było plusem. Nie orientował się jednak w rzeczywistości krakowskiego Wydziału Ksiąg Wieczystych. Nie był świadom, że w Krakowie na wpis do KW czeka się bardzo długo (6-8 miesięcy). W "jego" mieście uzyskanie wpisu do KW trwało około 2 tygodni.
  2. Jeżeli dokonujemy podziału gruntu, a jedna z nowo powstałych działek ma być przedmiotem analizy bankowej, wówczas lepiej jest tą działkę pozostawić w już istniejącej księdze, a dla pozostałych wnioskować o założenie nowych ksiąg wieczystych.
  3. Jeżeli jesteśmy współwłaścicielami gruntu (wraz z istniejącą na nim zabudową), to w przypadku korzystania z kredytu, którego zabezpieczenie/wkład własny stanowi wspomniany grunt, obciążenie dotyczy całego terenu wraz z nieruchomościami. Wówczas niezależnie od tego, czy pozostali współwłaścicieli ziemi są także współkredytobiorcami, czy też nie - zabezpieczenie dla banku stanowi cały grunt wraz zabudowaniami.
  4. Jeżeli chcemy uniknąć obciążania kredytem nieruchomości współwłaścicieli gruntu, będącego przedmiotem zabezpieczenia bankowego, musimy (jeżeli istnieje taka możliwość) dokonać podziału gruntu (i to przed rozpoczęciem procedur bankowych/starania się o kredyt).
  5. Jeżeli analiza wniosku kredytowego (w różnych bankach realizowana w różny sposób: w centrali, pierwsza w siedzibach lokalnych) przebiega w jednostce lokalnej, znajdującej się poza obszarem zamieszkania wnioskodawców (czyli tak jak w naszym przypadku - zamieszkanie i budowa w Krakowie, analiza wniosku na Śląsku) jest duże prawdopodobieństwo, że bank narzuci warunki, których nie można spełnić.
    W naszym przypadku bank zażądał natychmiastowego wpisu działki do nowej księgi wieczystej. Nie było możliwości wytłumaczenia "bankowi" inności krakowskich realiów. Jeżeli wniosek trafiłby do krakowskiego oddziału banku istniała duża szansa (jak się później okazało) na pozytywną opinię, bez warunku banku dotyczącego wpisu do KW.
  6. Przedostatni wniosek, wynikający z poprzednich: jeżeli pośrednik kredytowy jest spoza miejsca zamieszkania kredytobiorców/miejsca budowy będącej przedmiotem kredytu współpracuje z placówkami sobie bliskimi, a zatem najczęściej ze swojego otoczenia - swojego miasta (a już niekoniecznie miejsca przeznaczenia kredytu).
  7. Ostatni wniosek jest taki, że jeśli planujemy finansowanie budowy z różnych źródeł, a w tym z: kredytu i środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania (zwłaszcza takiego, w którym aktualnie mieszkamy i z którego będziemy się przeprowadzać do wybudowanego domu), to lepiej jest wziąć większy kredyt, a później (przynajmniej częściowo) spłacić go środkami ze sprzedaży mieszkania.
    Piszę o tym, ponieważ myśmy pierwotnie myśleli, że weźmiemy tylko "trochę" kredytu, a pozostałe wydatki sfinansujemy ze środków ze sprzedaży nieruchomości. Jednakże niepewność dotycząca daty sprzedaży mieszkania, przy jednoczesnych ciągłych kosztach związanych z budową może spowodować chwilową niewypłacalność.
    My, dzięki poradzie naszego pana pośrednika, wzięliśmy "większy" kredyt, który później mogliśmy spłacić środkami ze sprzedaży mieszkania. Co więcej jest to również dobre rozwiązanie, jeżeli sprzedajemy mieszkanie przed upływem pięciu lat od wejścia w jego posiadanie, o czym piszę tutaj.

Powodzenia!
marta

Podziel się

Napisz komentarz

Capcha
Wprowadź kod obrazka

Kanał RSS z komentarzy dla tego posta