Realityszoł

Czyli sprawy wokół sprzedaży mieszkania

Kiedy rozpoczęliśmy współpracę ze wspomnianym panem Agentem 001 byliśmy akurat tuż po spłaceniu kredytu mieszkaniowego. Oczekiwaliśmy wówczas na zaktualizowanie wpisów w księgach wieczystych, tak żeby nie widniały (w dziale hipotek) żadne zobowiązania wobec banku.
Pan pośrednik twierdził, że nawet sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem, nie stanowi problemu, ponieważ środki z banku kupującego są przekazywane bezpośrednio na poczet spłaty kredytu ciążącego na mieszkaniu.
W naszym przypadku jednak nie samo obciążenie kredytem, a właśnie brak aktualnego wpisu do KW, wywoływał nasze pytania i wątpliwości.

W trakcie jednego ze spotkań z ludźmi, którzy byli bardzo zainteresowani zakupem mieszkania, pan pośrednik pokusił się o stwierdzenie, że brak aktualnego wpisu, to żaden problem. Twierdził, że wystarczy telefon, ewentualnie wizyta w sekretariacie Sądu - Wydziału Ksiąg Wieczystych i wszystko można załatwić.
Dzisiaj zastanawiam się jak to możliwe, że ten pan - istny dinozaur rynku nieruchomości - uchował się na nim i był w stanie utrzymać się z praktykowania akurat tego zawodu..?

SPRZEDAŻ MIESZKANIA BEZ AKTUALNEGO WPISU W KW

We wpisie dotyczącym mojego spotkania z panią Przewodnicząca Wydziału Ksiąg Wieczystych możecie przeczytać jak takie przyspieszanie wpisu wygląda. Tutaj jedynie zaznaczę, że jedyną możliwością - jeżeli wpis w KW nie jest jeszcze zaktualizowany, a my sprzedajemy nieruchomość, która była obciążona hipoteką - jest pozyskanie (zazwyczaj wysyłanego przez bank po uregulowaniu zobowiązań) zaświadczenia z banku (w którym spłaciliśmy kredyt obciążający tą nieruchomość) o braku jakichkolwiek zobowiązań finansowych, po naszej stronie, względem rzeczonej nieruchomości. Posiadanie takiego zaświadczenia umożliwia sprzedaż mieszkania, mimo braku aktualizacji ksiąg wieczystych.

SUPERBOHATEROWIE, CZYLI KUPCY ZDETERMINOWANI

Wracając do pary, o której wspomniałam, były to osoby tak bardzo zdeterminowane na zakup mieszkania (jak się później okazało chcieli przestać wynajmować mieszkanie i lokować pieniądze w nie swój “kawałek podłogi”), że jeszcze przed spotkaniem z panem pośrednikiem namierzyli nasze mieszkanie.
Przybliżone dane musieli dostać od agenta, a że znali okolicę i mieszkali w pobliżu, wybrali się na przedwstępny rekonesans.
Skończyło się na tym, że najpierw siedli przed blokiem i mu się przyglądali, a potem - mojego męża, akurat przebywającego na tarasie (ściągał właśnie suszące się pranie ;)) zagadnęli, czy nie wiemy nic o ofercie sprzedaży mieszkania w tym bloku.
Piszę o tym, żebyście zobaczyli, że zdeterminowani ludzie potrafią wiele, a państwo pośrednicy żeby byli świadomi, że klient jeśli chce potrafi być przebiegły. Zabiegi w stylu “zlotu sępów” i osaczania sprzedającego i kupującego w trakcie spotkania, na nic się zdadzą, bo jeśli klient będzie chciał ominąć pewne formalności, to i tak mu się to uda.
Receptą zatem jest profesjonalizm i faktycznie bycie pośrednikiem z prawdziwego zdarzenia. Takim, który spotyka się z klientami, prezentuje mieszkanie, ma wiedzę na temat oglądanej nieruchomości, a nie jedynie asystuje celem otrzymania ewentualnej przyszłej prowizji.

Ostatnio znajomy opowiadał mi jak swego czasu szukał mieszkania na wynajem, przy udziale agentki nieruchomości. Owa pośredniczka udzielała mu wstępnych informacji o danej nieruchomości, jeśli dana opcja wydawała się atrakcyjna mojemu znajomemu, odwiedzali takie mieszkanie. Jednakże na miejscu okazywało się, że pani agentka dopytuje właściciela o wszystkie szczegóły, a informacje wstępne (których udzielała mojemu znajomemu) mają się nijak do realiów, o których mówił właściciel. Stanowiło to coś w rodzaju głuchego telefonu, tyle tylko że w ten sam sposób (a właściwie prostszy, bo bez jednego ogniwa w łańcuchu) mój znajomy mógł sam dowiedzieć się od właściciela o szczegóły. Zrezygnował zatem z takich usług i zaczął szukać mieszkania na własną rękę.
Widzicie zatem, że poziom usług świadczonych przez pośredników często odbiega od ideału. Co ciekawe wszystkie z opisywanych przypadków wydarzały się w Krakowie, dużym mieście, gdzie jakość obsługi powinna być tym bardziej wysoka..?

Wracając do rzeczonej pary, byli tak “zajawieni” wizją kupna mieszkania , że na kilka dni przed umówionym spotkaniem “nawiedzili” nas w mieszkaniu. Co więcej NIE znali dokładnego adresu mieszkania, tylko adres bloku a i tak nas odnaleźli (w okolicy, na mieszkaniu, balkonie NIE wisiały żadne ogłoszenia dotyczące sprzedaży mieszkania).
W dodatku Ci ludzie zaproponowali nam współpracę poza biurem nieruchomości, na którą się nie zgodziliśmy, ponieważ obligowała nas podpisana umowa z panem pośrednikiem.
Owi ludzie przyszli później na spotkanie (tym razem z panem agentem). Obydwie strony przemilczały fakt ich wcześniejszej wizyty. Do sprzedaży mieszkania jednak nie doszło ze względu na zbyt odległą - jak dla nich (wówczas około 6 miesięczną) przewidywana przez nas datę opuszczenia mieszkania.
Potwierdza to jedynie wniosek, o którym pisałam tutaj, że KUPUJĄCY ZWYKLE SZUKAJĄ MIESZKANIA DO WEJŚCIA OD ZARAZ.

W trakcie sprzedaży mieszkania mieliśmy jeszcze jeden przypadek, gdzie potencjalny kupiec ominął pana pośrednika i po pierwszym spotkaniu, niespodziewanie dla nas, niezapowiedzianie przyszedł z żoną pokazać jej mieszkanie. Wymienił się wówczas ze mną numerem telefonu. Ten człowiek był zainteresowany zakupem ale nie dysponował w danym momencie pełnymi środkami i miał je próbować dozbierać. Ostatecznie nic z tej sprzedaży nie wyszło.

PODSUMOWANE, czyli REFLEKSJE KOŃCOWE:

1. W Krakowie (podejrzewam też, że podobne realia dotyczą choćby Warszawy i innych dużych miast) aktualizacja/wpis do ksiąg wieczystych trwa ponad pół roku.
   Przechodziłam tą procedurę już ośmiokrotnie i ani razu NIE zdarzyło mi się, żeby wpis zrealizowany był w szybszym czasie (bez specjalnego wniosku o przyspieszenie). Zazwyczaj trwało to około 8 miesięcy.
2. Nie ma możliwości przyspieszenia wpisu do KW poprzez taką sobie wizytę w sekretariacie wydziału ksiąg wieczystych.
   Procedurę przyspieszania wpisu do KW opisałam tutaj.
3. Jeżeli chcemy sprzedać nieruchomość, która była obciążona hipoteką, a wpis w KW nie został jeszcze zaktualizowany, musimy pozyskać zaświadczenie z banku (który udzielał kredytu). Takie zaświadczenie musi zawierać informację, iż dana nieruchomość jest wolna od wszelkich zobowiązań finansowych.
4. Potencjalni nabywcy potrafią być przebiegli i często próbują unikać udziału pośrednika w dalszej procedurze kupna mieszkania.
   Jest to dla mnie o tyle zastanawiające, że w naszym przypadku kupcy NIE pokrywali kosztów usługi pośrednika. Dowiadywaliśmy się o to zarówno u pierwszego naszego agenta, jak i u drugiej pani pośrednik. Z mojego punktu widzenia pośrednictwo powinno dawać poczucie bezpieczeństwa klientowi/kupującemu i stanowić niejako potwierdzenie wiarygodności sprzedającego, jak i całej transakcji.
5. Jeżeli wystawiamy mieszkanie na sprzedaż możemy się spodziewać, że spotkają nas niespodziewane, niezapowiedziane wizyty/najścia (o bardzo różnych porach dnia i tygodnia) potencjalnych nabywców, chcących powtórnie obejrzeć mieszkanie, bądź pokazać je członkowi rodziny ale bez udziału pośrednika.

Powodzenia!
marta