Realityszoł

Czyli co obejmowała powyższa umowa

Wybierając technologię, w której będzie wybudowany nasz dom postawiliśmy na czas. Zależało nam na tym, żeby jak najszybciej móc zamieszkać w nowym i co ważne większym (niż nasze mieszkanie) domu.
Wybraliśmy firmę, która budowała domy szkieletowe, tzw. kanadyjczyki. Firma ta NIE realizowała jednak prac fundamentowych w Krakowie.
Jak zatem wyglądało przygotowanie do budowy i jakie kroki musieliśmy przedsięwziąć?

1. Znaleźć firmę, która wybuduje dom w technologii szkieletowej.
2. W międzyczasie znaleźć projekt i we współpracy z architektem rozpocząć procedurę pozyskania pozwolenia na budowę oraz etap modyfikacji i adaptacji zakupionego, gotowego projektu.
3. Z uwagi na fakt, że dom miał być budowany w miejscu stojącego stodoło-garażu wraz z pozwoleniem na budowę musieliśmy uzyskać pozwolenie na rozbiórkę budynku.
4. Musieliśmy znaleźć wykonawcę rozbiórki oraz wykonawcę fundamentów.
5. Musieliśmy także utwardzić drogę dojazdową na teren budowy.
6. Dopiero po przygotowaniu fundamentów i utwardzeniu drogi prace mogła rozpocząć "właściwa" firma budowlana.
   Miała ona postawić nasz dom, którego stan po zakończeniu prac określany był jako deweloperski (ta kwestia będzie tematem osobnego wpisu).
   Firma budowlana koordynowała prace swoich kolejnych ekip, realizujących następujące po sobie etapy budowy. Posiadała także instalatorów sieci wodno-kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania oraz elektrycznej.

UMOWA

Umowę przedwstępną na budowę naszego domu podpisaliśmy w styczniu 2017 roku. Umowę na budowę naszego domu szkieletowego podpisaliśmy we wrześniu 2017 roku. Natomiast zapis umowy informował, że do dnia 1 listopada 2017 roku, my czyli inwestor, mamy udostępnić wykonawcy teren budowy.

CO MUSIELIŚMY ZAPEWNIĆ JAKO INWESTORZY

Na placu budowy mieliśmy na swój koszt udostępnić budowlańcom dostęp do WC. Poza tym w umowie był zapis, że droga dojazdowa na teren działki ma być utwardzona.

CO OBEJMOWAŁA UMOWA

Umowa dotyczyła wybudowania budynku, w technologii szkieletowej, budynku o:

1. powierzchni zabudowy 140 mkw,
2. powierzchni dachu do 234 mkw,
3. powierzchni elewacji do 230 mkw.

1. Instalacją kanalizacyjną.
2. Instalacją centralnego ogrzewania.
3. Instalacją ciepłej i zimnej wody.
4. Instalacją elektryczną.
5. Umowa zapewniała także montaż drewnianych parapetów wewnętrznych.
   Zakup okien, drzwi zewnętrznych oraz bramy garażowej był przedmiotem osobnego załącznika.

ZAKRES PRAC PRZEWIDZIANYCH NA ZEWNĄTRZ BUDYNKU

Zgodnie z informacja zawartą na kalkulacji będącej odpowiedzią na nasze zapytanie ofertowe, zakres prac prowadzonych na zewnątrz domu miał być następujący:

1. montaż kompletnego pokrycia dachowego – blachodachówka w dowolnym kolorze i kształcie,
2. montaż rynien PCV w kolorze dachu,
3. montaż okien dachowych (ale koszt zakupu okien objęty był osobną umową),
4. wykonanie kominów systemowych i ich wykończenie nad dachem tynkiem mozaikowym w kolorze zbliżonym do koloru dachu,
5. montaż poszycia zewnętrznego z płyt OSB gr.12 mm,
   Myśmy dopłacili do płyt MFP.
6. montaż folii zewnętrznej (tzw. wiatroizolacja),
7. montaż stolarki otworowej zewnętrznej *,
8. montaż drzwi zewnętrznych*,
9. montaż bramy garażowej* na pilota,
10. montaż wykończeń zewnętrznych drewnianych tzw. podbitka pomalowanych Drewnochronem**,
11. montaż parapetów zewnętrznych,
12. wykonanie elewacji - tynk mineralny biały***, struktura baranek 2 mm na wełnie fasadowej.

Zasadniczo rzecz biorąc pewne rzeczy (te które zaznaczam) można było zakupić w różnych wariantach, do wstępnej kalkulacji firma uwzględniała opcje podstawowe - najtańsze.

WYKOŃCZENIE BUDYNKU WEWNĄTRZ

Wewnątrz budynku przewidywano:

1. montaż podłogi na poddaszu z płyty OSB gr. 22 mm,
2. montaż instalacji****: CO, instalacji wod-kan i instalacji elektrycznej,
3. wykonanie izolacji cieplnej z wełny mineralnej o lambdzie 0,039 W/(mK):
   - w ścianach zewnętrznych,
   - w ściance kolankowej,
   - w skosach na poddaszu,
   - na jętkach,
4. montaż izolacji akustycznej w stropie i ścianach działowych,
5. montaż folii paroizolacyjnej,
6. montaż płyt kartonowo gipsowych,
7. szpachlowanie.

****INSTALACJE W DOMU

1. wykonanie instalacji wod-kan i CO do kwoty 6800 zł netto,
2. wykonanie instalacji elektrycznej do kwoty 6500 zł netto (60 punktów elektrycznych).

CZEGO NIE OBEJMOWAŁA UMOWA

Umowa obejmowała wybudowanie domu, którego stan panowie prezesi nazywali jako deweloperski. Jednakże, w moim odczuciu i rozumieniu pojęcia "stan deweloperski", stan naszego domu po realizacji prac objętych ww. umową z pewnością NIE był deweloperski. Umowa bowiem nie obejmowała wielu rzeczy:

1. Wykonania instalacji gazowej (ani w domu, ani tym bardziej od skrzynki do domu).
2. Wykonania przyłączy mediów do budynku.
   Czyli doprowadzenie kabli/rur od skrzynek do domu trzeba było dodatkowo zlecić instalatorom.
3. Zakupu i montażu balustrad, balkonów, tarasów i pergoli.
   W naszym przypadku, zgodnie z projektem był to podwójny balkon, na który jest wyjście z dwóch pokoi. Oraz taras i schody wejściowe do domu. Ostatecznie firma (za dopłatą) wykonała nam drewnianą konstrukcję balkonu, która również za dopłatą została pomalowana farbą do okrętów marki Tikkurila (w kolorze zbliżonym do podbitki).
4. Wykończenia podmurówki, czyli nadziemnej części fundamentów.
5. Wykonania schodów zewnętrznych i wewnętrznych.
   Firma współpracuje ze stolarzem z okolic Myślenic, który wykonuje drewniane schody. My takie schody samonośne zamówiliśmy i mamy w domu.
6. Wykonania zabudów geberitów, obniżania sufitów, budowy szachtów dla kanałów wentylacji mechanicznej i tego typu konstrukcji z płyt kartonowo-gipsowych.
   W naszym przypadku akurat brak zabudowy pod geberity i kanałów wentylacji mechanicznej nie stanowił problemu, ponieważ zdecydowaliśmy się na toalety wolnostojące oraz wentylację grawitacyjną.
7. Wykonania boniowania elewacji.
8. Wykonania elewacji wielokolorowej (w cenę wliczony był jednokolorowy tynk typu baranek).
   Ostatecznie nasz dom jest dwukolorowy, a tynk jest tynkiem sylikatowo-sylikonowym nakładanym maszynowo, który wybraliśmy za dopłatą.
9. Ostatecznego przygotowania ścian pod malowanie - gruntowania.
   W trakcie wstępnych rozmów panowie prezesi deklarowali możliwość ewentualnego rozszerzenia zakresu usługi o wykonanie gruntowania i malowania ścian ale już na etapie budowy wiadomo było, że firma jest "zawalona" pracą i ani myśli "rozdrabniać się" na tego typu zlecenia. Poza tym, jak wynikało z rozmów z pracownikami, jeżeli już mieli doświadczenie, to w malowaniu maszynowym, jednym kolorem, a nam nie o taki efekt chodziło.
10. Ocieplenia szczytu budynku - nad jętkami.
    Interesowaliśmy się opcją dokupienia usługi docieplenia strychu, jednak ostatecznie ze względu na wysoką (wygórowaną - wziąwszy pod uwagę cenę materiału i czas pracy) cenę zrezygnowaliśmy i postanowiliśmy zweryfikować warunki temperaturowe panujące na strychu w trakcie zimy i ewentualnie na własną rękę wykonać docieplenie.
11. Montażu płyt na jętkach - na strychu - w ilości większej niż potrzebna do komunikacji z wyłazem na dach.
    My zdecydowaliśmy się odeskować cały strych (oczywiście za dopłatą) i zyskaliśmy ogromną przestrzeń do przechowywania. W rzeczywistości cena podstawowa uwzględniała tylko kilka płyt wokół wejścia na strych.
12. Wykonania wylewek.
    Wykonanie wylewek w naszym domu stanowi tak ważny temat, że poświęcę mu osobny wpis.
13. Wykonania badań podwykonawczych instalacji oraz dostarczenia dokumentów do odbioru budynku.
    Etapy realizacji poszczególnych instalacji były rozliczane na podstawie protokołów wewnętrznych.

PODSUMOWANIE, czyli REFLEKSJE KOŃCOWE:

1. Zakres prac oraz rodzaj materiałów określonych w umowie mógł być dostosowywany do potrzeb inwestora.
   Jednakże NIE o wszystkich możliwych opcjach - możliwości zmian stosowanych materiałów/rozwiązań wiedzieliśmy od razu. Część rzeczy wyniknęła trochę przypadkiem, a część w trakcie prowadzonych prac. Dlatego też na pewne alternatywne (czyli ponadpodstawowe) rozwiązania zdecydowaliśmy się od razu (na etapie podpisywania umowy), a pewne modyfikacje wyniknęły w tzw. praniu. Jednakże firma budująca nasz dom dostosowywała swoją ofertę na bieżąco i starała się sprostać oczekiwaniom inwestora.
2. ZDECYDOWANIE ODRADZAM ZAWIERANIE UMOWY NA BUDOWĘ DOMU NA ODLEGŁOŚĆ!
   W naszym przypadku było tak, że w momencie, kiedy spotkaliśmy się z jednym z panów prezesów na przyszłym placu budowy, dowiedzieliśmy się, że istnieje szansa odbycia kolejnych spotkań w celu podpisania umów (przedwstępnej i na wykonanie prac budowlanych) w Krakowie (firma oddalona o ok. 100 km od Krakowa). W rzeczywistości jednak żadnej z umów nie udało się podpisać w Krakowie, w obecności dwóch stron umowy (więcej na ten temat możecie przeczytać tutaj).
3. Nasza umowa została zmodyfikowana, a wybrane rozwiązania dostosowane do naszych potrzeb:
   1. Na co zdecydowaliśmy się od razu:
      • Od początku wybraliśmy droższe płyty MFP, co jak się okazało, przy warunkach zimowych było strzałem w dziesiątkę.
        Majster nadzorujący ekipę stawiającą konstrukcję naszego domu stwierdził, że w zimowych warunkach (w grudniu rozpoczęła się budowa naszego domu) płyty OSB by się nie sprawdziły.
      • Od początku opłaciliśmy dodatkowe docieplenie wełną fasadową grubości 10 cm, uzyskaliśmy wówczas dodatkowa izolację (do standardowej warstwy 15 cm + 5 cm).
      • Od początku też wiedzieliśmy, że zależy nam na dobrych drzwiach wejściowych i trójszybowych oknach.
        Poza tym chcieliśmy od razu okna doposażyć w moskitiery (w mieszkaniu mieliśmy problem z domontowaniem moskitier do okien, w których były już drewniane żaluzje wewnętrzne i rolety zewnętrzne), plisy w oknach dachowych oraz rolety zewnętrzne.
        Montaż rolet zewnętrznych miał kluczowe znaczenie w przypadku okien dachowych, dużo bardziej wyeksponowanych na działanie wiatru, słońca, deszczu.
   2. Na co zdecydowaliśmy się w trakcie budowy:
      • Na odeskowanie strychu zdecydowaliśmy się w trakcie budowy.
        Tak naprawdę będąc laikami i widząc zapisy w umowie nie wszystko byliśmy w stanie sobie wyobrazić. Dopiero rozmowy z budowlańcami (zwłaszcza z majstrem pierwszej ekipy), jak również wizualizacja poprzez postępującą budowę, pozwalały nam spojrzeć na niektóre aspekty nieco inaczej/dokładniej/uważniej i ze zrozumieniem zagadnienia/tematu.
        W tej chwili każdemu zdecydowanie poleciłabym odeskowania przestrzeni jętek, ponieważ za cenę 3400 złotych zyskaliśmy ogromną przestrzeń strychową.
      • Już w trakcie budowy zdecydowaliśmy się także na dokupienie szkieletu balkonu.
      • Zdecydowaliśmy się na inny rodzaj tynku.
        Po zakończeniu prac wewnątrz domu musieliśmy poczekać kilka miesięcy, aż temperatury zewnętrzne będą dostatecznie wysokie, żeby położyć tynk na domu. Na tym etapie byliśmy pewni, że nie chcemy baranka, a wizja malowania domu (chcieliśmy kolorem nieco przełamać bryłę) i zatrudniania kolejnych (zewnętrznych) firm, które będą posiadały rusztowanie zdecydowanie utwierdziła nas w decyzji wykupienia rozszerzonej usługi tynkowania u wykonawcy domu.
        Ostatecznie zdecydowaliśmy się na dwa kolory z oferty tynków sylikonowo-sylikatowych firmy Ceresit. Dom został pomalowany według naszego projektu i pomysłu, a wizualizacje firmie dostarczył mój Mąż, który sam ją wykonał.
      • Musieliśmy również dopłacić do instalacji wewnętrznych, ale o tym we wpisie dotyczącym kosztów budowy.

Powodzenia!
marta