Umowa na wykonanie robót budowlanych vol.2

Napisał MMSlezak brak komentarzy

Czyli jak bardzo kwoty z kalkulacji odbiegały od rzeczywistości

Pierwszy kosztorys jaki otrzymaliśmy od firmy, którą finalnie wybraliśmy na wykonawcę naszego domu, stanowił odpowiedź na nasze zapytanie ofertowe.

WSTĘPNA KALKULACJA

Pierwsza kalkulacja została wykonana w oparciu o wgląd do projektu, który wstępnie wybraliśmy. Firma korzystając z opisu domu (przede wszystkim niezbędny był metraż) i wizualizacji dostępnej w Internecie dokonała pierwszego/zgrubnego oszacowania kosztów. Wycena obejmowała zastosowanie "podstawowych"* materiałów (np.płyt OSB, ocieplenia wełną w ścianach w wariancie 15+5 cm, białego tynku mineralnego typu baranek). Wycena została skalkulowana na kwotę 260 700 zł netto + 8% VAT i datowana była na dzień 16 grudnia 2016 roku.

*Firma umożliwiała dostosowanie materiałów/rozwiązań (oczywiście w pewnym zakresie) do potrzeb inwestora.

DRUGA KALKULACJA

Kolejną kalkulację otrzymaliśmy po modyfikacji projektu, którą na nasze życzenie wykonał pan architekt. Wówczas firma budowlana wykonała kosztorys w oparciu o zakupiony przez nas projekt, z naniesionymi zmianami. Kalkulacja ta jednak nadal obejmowała koszt budowy w oparciu o podstawowe warianty. Cena budowy naszego domu, ze względu na zwiększenie się powierzchni użytkowej, wzrosła do 284 700 zł + 8% VAT i datowana była na dzień 22 lutego 2017 roku.

JAK TO SIĘ MIAŁO DO REALIÓW RYNKU NIERUCHOMOŚCI

W odniesieniu do krakowskich cen mieszkań oferta była (nadal) bardzo atrakcyjna, zwłaszcza biorąc pod uwagę ilość powierzchni i pomieszczeń, którą mieliśmy posiadać. W Krakowie ceny m2 mieszkania oscylowały w okolicach 6000 zł w budownictwie deweloperskim.
Kalkulując w ten sposób: chcąc kupić mieszkanie wraz z miejscem postojowym w garażu, jeżeli przyjęlibyśmy przybliżony metraż do tego, który mamy w domu wyszłoby:
6000 zł/m2 * 192 m2 powierzchni mieszkalnej = 1 152 000 zł.
Do tego miejsce postojowe (u nas garaż 24 m 2) w kwocie około 30 000 zł i mamy łącznie 1 152 000 zł + 30 000 zł
.
Zamykamy się w okrąglutkiej kwocie około miliona dwustu tysięcy złotych, przy stanie deweloperskim.
Oczywiście, że ceny mieszkań przy tak dużym metrażu często obniżają się do kwoty ok. 4000/5000 zł/m2.
Jednak parafrazując tekst z filmu Stanisława Barei "jak by nie liczył to i tak byliśmy parę setek tysięcy do przodu" ☺️

Przez chwilę rozważaliśmy także zakup domu w zabudowie szeregowej, w którejś z podkrakowskich miejscowości. Podobały nam się zwłaszcza Niepołomice. Jednak nie znaleźliśmy wówczas oferty, która by nas zainteresowała i spełniania nasze potrzeby. W dodatku wiedzieliśmy, że "mamy/możemy mieć kawałek ziemi", na którym mógłby stanąć nasz dom. W celu wcielenia tych planów w życie konieczna była rozmowa z rodziną, dokonanie ustaleń i zaplanowanie podziału ziemi. Na szczęście dla nas, Wszyscy okazali się przychylni, za co bardzo im dziękuję!
Jak napisał kiedyś Paulo Coelho "I kiedy czegoś gorąco pragniesz, to cały wszechświat sprzyja potajemnie twojemu pragnieniu". Może górnolotne i nieco egzaltowane ale coś w tym jest ☺️

UMOWA NA WYKONANIE PRAC BUDOWLANYCH

Umowę na budowę naszego domu podpisaliśmy z datą 23 września 2017 roku. Zgodnie z zapisami umowy i jej załączników niektóre materiały wybieraliśmy w wariantach alternatywnych (np.płyty MFP zamiast OSB, dodatkowe docieplenie ścian 10 cm wełny). Umowa zawierała zapis o płatnościach w dwóch transzach.

PŁATNOŚCI

Pierwsza płatność, dla firmy, została zrealizowana tuż po podpisaniu umowy przedwstępnej. Otrzymaliśmy wówczas fakturę na kwotę 6000 zł, która stanowiła zaliczkę. W momencie rozpoczęcia prac przechodziła ona na poczet wydatków. W przypadku rezygnacji z usług firmy zaliczka była bezwrotna.

Jeżeli chodzi o pozostałe płatności, to za radą pana pośrednika kredytowego, zdecydowaliśmy się na płatność w dwóch transzach. Taki sposób ułatwiał wypłatę środków z banku, gdyż upraszczał procedury odbioru prac, składania protokołów po kontroli etc.
Pierwszą transzę opłaciliśmy, jeszcze przed rozpoczęciem prac, w kwocie 170 000 zł.
Drugą transzę płatności zrealizowaliśmy po osiągnięciu stanu surowego, zamkniętego w kwocie 169 600 zł.
W międzyczasie uiszczaliśmy jeszcze płatności dodatkowe, które dotyczyły: opłaty za stolarkę okienną i drzwiową, schody strychowe, dopłatę do instalacji.
Ostatecznie, łącznie opłaciliśmy faktury na kwotę 412 330 zł brutto, w czym zawarte były następujące pozycje:

  • zaliczka: 6000 zł
  • pierwsza transza: 170 000 zł
  • druga transza: 169 600 zł
  • stolarka drzwiowa i okienna: 50 450 zł
    • trójszybowe okna fasadowe:
      • 1 okno tarasowe
      • 2 okna balkonowe
      • 6 okien fasadowych
      • 3 okienka garażowe
    • trójszybowe okna dachowe:
      • 6 okien dachowych
    Okna fasadowe i dachowe wyposażone w rolety zewnętrzne.
    Okna fasadowe dodatkowo doposażone w moskitiery, a okna dachowe w plisy.
  • 1 drzwi zewnętrzne
  • 1 brama garażowa
  • schody strychowe: 830 zł
  • deskowanie strychu oraz stelaż balkonu: 5500 zł
  • dopłaty do instalacji*:** .

*INSTALACJE I SZACUNKI PRZYJĘTE W UMOWIE

W umowie zawarte były zapisy, że:

  • Kwota przewidziana umową na instalację hydrauliczną to maksymalnie 6800 zł netto (7344 zł brutto).
  • Kwota przewidziana na instalację elektryczną to 6500 zł netto (60 punktów elektrycznych; 7020 zł brutto).

INSTALACJA CO oraz WOD-KAN

U nas było tak, że jak tylko pan hydraulik przekroczył próg domu stwierdził, że nie zmieści się w kwocie przewidzianej umową i wykonanie instalacji centralnego ogrzewania (CO) oraz wodno-kanalizacyjnej (wod-kan) w naszym domu będzie DROŻSZE. Właściwie zawiesił głos i czekał na naszą odpowiedź, czy się na to godzimy i czy ma kontynuować oględziny celem określenia ilości potrzebnych materiałów i optymalnego sposobu poprowadzenia instalacji. Oczywiste było dla nas, że pan hydraulik ma, że się tak wyrażę, czynić swoją powinność. Nie mogliśmy przecież wybudować domu, w którym nie będzie kompletnej instalacji CO i wod-kan. Chyba, że przyjęlibyśmy zasadę z filmu “Galimatias, czyli kogel mogel 2”, kiedy to Solska tłumaczy letniczce, że “owszem łazienka w domu jest ale nie podłączona”.
Wybraliśmy przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej i tym samym wizję wychodka i czerpania wody ze studni pozostawiając za sobą. Co najwyżej groziła nam perspektywa jedzenia suchego chleba i zapijania go wodą, jeśli koszt instalacji okazałby się zawrotny.
Ostatecznie koszt instalacji centralnego ogrzewania oraz wodno-kanalizacyjnej w domu (podkreślam, że mowa jest o SAMYCH INSTALACJACH, BEZ: przyłączy do budynku, pieca, grzejników, ogrzewania podłogowego, białego montażu) wynosił 13 600 zł brutto. Dopłaciliśmy zatem 6256 zł do podstawowej kwoty przewidzianej umową na instalacje CO oraz wod-kan.

INSTALACJA ELEKTRYCZNA

Z panem elektrykiem było nieco inaczej. Instalator skontaktował się z moim mężem telefonicznie i poprosił o przygotowanie przez nas planu punktów elektrycznych w naszym domu. Oczywiście w projekcie wrysowano punkty elektryczne, jednak byliśmy świadomi, że będzie konieczność wykonania pewnych zmian - przede wszystkim w kuchni. Po drugie pan elektryk sam sugerował, żeby dobrze przemyśleć kwestię "elektryki", tak aby “instalacja była już na całe życie”.
Na rysunki rzutów kondygnacji (ponownie robota mojego męża) nanieśliśmy (jak się później okazało - całkiem fachowo i za pomocą właściwych symboli) punkty elektryczne rozróżniając włączniki światła (schodowe i zwykłe) oraz gniazdka elektryczne itd.
Pan elektryk NIE analizował czy planowana instalacja zmieści się, czy też nie, w kwocie zawartej w umowie. Wykonał instalację, sugerując jeszcze jakieś dodatkowe/alternatywne rozwiązania, a dopiero po zakończeniu prac podsumował ilość wykonanych punktów, tym samym wyliczając koszt przygotowanej instalacji.
Sumaryczna, ostateczna kwota instalacji elektrycznej wyniosła 12 730 zł brutto, zatem o 5710 zł więcej, niż zakładała umowa. Zaś ilość punktów elektrycznych, którą wykonał pan elektryk wyniosła 146 (w umowie zawartych było 60 punktów elektrycznych), w tym:

  • 78 jednofazowych punktów na parterze,
  • 48 jednofazowych punktów na poddaszu,
  • 2 rozdzielnie,
  • jedno gniazdo zewnętrzne,
  • 8 punktów siłowych (4x2),
  • 10 punktów pod alarm w domu.

W ten sposób dopłaty za obydwie instalacje wyniosły, bagatela, **12 000 zł.
Fortuna, a w trakcie budowy majątek, nie do przecenienia.

Czy mogliśmy z czegoś zrezygnować?

  • Mogliśmy nie instalować kabli do instalacji alarmowej.
  • Mogliśmy nie przygotować kabli do urządzenia awaryjnego zasilania -UPS.
    W naszej okolicy swego czasu (doświadczenia mojego męża, bo to jego rodzinne strony) często były przerwy w dostawie prądu, dlatego zdecydowaliśmy się przygotować instalację tak, żeby w przyszłości móc kupić UPS, który na wypadek braku prądu podtrzyma sterowanie pieca grzewczego, czy umożliwi podniesienie elektrycznych rolet zewnętrznych i ugotowanie jedzenia na płycie indukcyjnej, bądź wody w czajniku.
  • Mogliśmy również zmniejszyć ilość włączników światła, tylko że to powodowałoby niewygody w trakcie użytkowania, bo np. światło w przedpokoju dałoby się włączyć jedynie w jednym miejscu w przedpokoju, a nie jak teraz również w wiatrołapie itp.
    Albo np. światło w kotłowni dałoby się wyłączyć jedynie od strony części mieszkalnej. Czyli wychodząc z domu - przez garaż - do auta, trzeba byłoby iść po ciemku, lub wracać się z garażu do kotłowni, celem wyłączenia światła..jak dla mnie bezsensowne oszczędności..
  • Instalacja elektryczna to nie jest element domu, który z łatwością można sobie rozbudować i zmienić. My postawiliśmy na utylitaryzm i wygodę oraz na instalację, która będzie spełniać nasze potrzeby przez lata.

PODSUMOWANIE, czyli REFLEKSJE KOŃCOWE:

  1. W naszym przypadku koszt szacunkowy budowy domu szkieletowego (czyli etap od stawiania konstrukcji, już po wylaniu fundamentów), a rzeczywisty różniły się przeszło 30%.
    Kalkulacja wykonana w oparciu o “nasz” projekt - już po naniesieniu modyfikacji na zakupiony projekt - opiewała na kwotę 307 476 zł brutto (284 700 zł netto).
    Rzeczywisty koszt opłacony faktur, za ten etap budowy, wynosił 412 333 zł brutto.
  2. Kalkulacja NIE zawierała kosztów zakupu stolarki okiennej i drzwiowej (czyli okien, drzwi zewnętrznych, bramy garażowej).
    Sądzę, że każdemu laikowi trudno jest określić możliwy koszt zakupu takiego “wyposażenia”, dlatego później inwestora spotyka niespodzianka w postaci dopłaty w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych. W naszym przypadku około 50 000 zł.
  3. Kalkulacja przygotowana była w oparciu o ceny podstawowych materiałów wykorzystywanych do budowy domu szkieletowego (np. płyty OSB, ocieplenie ścian wełną o grubości 15 + 5 cm).
    W porozumieniu z firmą, budująca nasz dom, istniała możliwość rozszerzenia/zmodyfikowania rodzaju stosowanych materiałów. Oczywiście za dopłatą i w ograniczonym zakresie, chociaż firma była elastyczna i starała się sprostać oczekiwaniom klientów/inwestorów.
  4. Koszty instalacji wodno - kanalizacyjnej oraz elektrycznej, przynajmniej w naszym przypadku, były BARDZO NIEDOSZACOWANE.
    Rozmawialiśmy na ten temat z jednym z panów prezesów i dowiedzieliśmy się, że firma jeszcze długo nie będzie w stanie wykonywać kalkulacji kosztów ww. instalacji w odniesieniu do danego projektu.
    Osobiście uważam, że wykonanie analizy projektu (w każdym projekcie domu jest rzut z naniesionymi puntami elektrycznymi lub wręcz zestawienie ich ilości) i oszacowanie indywidualnego kosztorysu to zadanie realne, nie wymagające jakichś szczególnych kompetencji. Nawet jeżeli inwestor w trakcie pracy instalatora modyfikowałby ilość punktów elektrycznych, to i tak niedoszacowanie byłoby (przy takim wyliczaniu) znacznie mniejsze. W naszym przypadku różnica między projektem a rzeczywistością nie przekraczała 10%.
    Jeżeli firma nie jest w stanie indywidualnie przygotować przeliczeń dotyczących powyższych instalacji, to kwoty na wykonania ww. instalacji (przewidziane umową) powinny zostać podwyższone.
    Dokonaliśmy przeglądu metrażu budynków stawianych przez firmę z Żywca i przeważają budynki o metrażu ponad 100 m2, a często blisko 200 m2. Przyjęty w umowie szacunek 60 punktów elektrycznych, bardziej odpowiada mieszkaniu niż domowi jednorodzinnemu. Dla porównania w 51 metrowym mieszkaniu mieliśmy 47 punktów elektrycznych*!

    * W tym odniesieniu/w tym rozumieniu (ponieważ funkcjonują różne definicje) punkt elektryczny to: gniazdko lub włącznik światła lub punkt świetlny.

  5. W trakcie budowy (zwłaszcza tak dynamicznej, jak budowa w technologii szkieletowej) inwestor - najczęściej laik, NIE ma czasu zastanawiać się na pojęciami punktów elektrycznych itp.
    Po drugie dla nowicjusza - jakimi my byliśmy - na początku wiele pojęć jest nowych.
    Po trzecie podpisywanie umowy na odległość, o czym pisałam tutaj, też NIE sprzyjało wyjaśnieniu wątpliwych kwestii i dopowiedzeniu niedopowiedzeń.
    Poza tym, co jest naturalne, pewne rzeczy uświadamia sobie człowiek dopiero, jak ich doświadczy!
  6. Umowa nie obejmowała kosztów instalacji gazowej. Firma NIE dysponowała swoim instalatorem.
    Dla nas w Krakowie istniała konieczność zamontowania instalacji gazowej, inaczej nie mielibyśmy czym ogrzewać domu. Tutejsze odgórne ograniczenia uniemożliwiają obecnie posiadanie kominków itp. Brak instalatora sieci gazowej, konieczność poszukiwania go na własną rękę i dogrywania z ekipą realizującą budowę był sporym utrudnieniem.
  7. Firma NIE miała też instalatora klimatyzacji.
    W dzisiejszych czasach, przy ciągłym ocieplaniu klimatu, w większości nowo powstających inwestycji montuje się klimatyzatory. Ba nawet istniejące budynki dostosowuje się do montażu tego typu urządzeń. Brak fachowca realizującego montaż klimatyzacji jest sporą bolączką. Ponownie, jak w przypadku sieci gazowej, konieczność poszukiwania takiej osoby na własną rękę i dogrywania z pozostałymi ekipami, jest rzeczą uciążliwą.
  8. Zgodnie z umową w domu NIE było budowanych schodów. Zatem w budynku z poddaszem użytkowym do czasu wyjścia malarzy i rozpoczęcia prac przez stolarza poruszaliśmy się w górę za pomocą drabiny.
    Koszt schodów to kolejne przeszło 10 000 zł (w naszym przypadku 14 500 zł), a są one niezbędne do mieszkania w domu z kondygnacjami.
  9. Wszelkie prace dodatkowe, nie objęte umową, a stanowiące kontynuację prac instalacyjnych (niezbędnych do korzystania z instalacji): montaż kotłowni, grzejników, kontaktów i włączników, biały montaż itd. panowie instalatorzy wykonywali w oparciu o indywidualną umowę z inwestorem.
    Oczywiście było to związane z kolejnymi kosztami.
  10. Firma NIE zapewniała obsługi kierownika budowy, zatem celem rozpoczęcia prac budowlanych należało znaleźć kierownika budowy i pokryć koszt jego usług.

Powodzenia!
marta

Podziel się

Napisz komentarz

Capcha
Wprowadź kod obrazka

Kanał RSS z komentarzy dla tego posta